Preço de terras agrícolas mais que dobra em cinco anos
Aquisição do ativo foi um dos investimentos mais rentáveis no período no país.
Preços das áreas para agricultura no Brasil subiram 113% em cinco anos. Foto Wenderson Araújo – CNA
Existe um conselho atribuído ao escritor americano Mark Twain sobre onde investir capital: “Compre terra, pois já não se fabrica mais”. A frase, embora humorística, tem um fundo de verdade. Propriedades rurais são um ativo finito, que não podem ser “criados”, e com a crescente demanda por alimentos e os avanços na produção agropecuária, tendem a se valorizar com a passagem do tempo.
Um estudo da Scot Consultoria , que analisa o mercado de terras nos 17 Estados mais relevantes na produção de grãos e gado de corte, mostra que, em cinco anos, os preços das áreas para agricultura no Brasil subiram 113%, com o valor médio do hectare passando de R$ 14.818,10, em julho de 2019, para R$ 31.609,87 no mesmo mês de 2024. No caso das terras destinadas a pastagens, a alta foi ainda maior, de 116% — passando de R$ 8.267,14 em 2019 para R$ 17.886,94.
Isso fez da compra de terras um dos investimentos mais rentáveis dos últimos cinco anos. Levantamento realizado pelo Valor
Data mostra que, no mesmo período, o Ibovespa teve valorização de 25,89%. A poupança, nesses cinco anos, rendeu 28,66%; o dólar comercial, 47,27%; e o CDI, 48,79%. No período, o IPCA foi de 33,63%. Já a Nota do Tesouro Nacional Série B (NTN-B) com vencimento em 2029, rendeu 60,29% e bateu a valorização das terras agrícolas em dois Estados pesquisados: Santa Catarina (52,9%) e Pernambuco (54,8%).
“Terra só valoriza. Dificilmente tem um ano em que a terra não acompanha pelo menos a inflação”, afirma Felipe Fabbri, analista de mercado da Scot Consultoria. “Claro que muito vai depender do resultado, da produtividade da área, das cotações das commodities, mas dificilmente uma área rural não vai valorizar mais do que muitos títulos de renda fixa ligados à Selic ou o IPCA”, avalia.
“Não tem o que valorize mais do que terra ao longo do tempo”, reforça Daniel Meireles, diretor da Acres, braço do Grupo Safras & Cifras que trabalha com estruturação de negócios de ativos rurais. Segundo ele, as terras agrícolas no Brasil tiveram valorização de 15% a 20% ao ano entre 2017 e 2022.
“Esse movimento é natural, uma vez que a demanda por alimento é crescente, mas a terra é finita, o que faz com que uma propriedade rural seja uma reserva de valor e proteção contra a inflação. Os preços dificilmente caem. Quando ocorre algum problema, o que reduz é o tempo de transação, entre oferta e venda”, afirma.
Levantamento
Segundo o estudo da Scot, entre 2019 e 2024 os preços médios (em valores nominais) das propriedades voltadas para agricultura mais que dobraram em 11 deles. As maiores altas ocorrem em regiões de fronteira agrícola, onde ainda é possível encontrar terras mais baratas do que em Estados com uma produção mais consolidada.
A maior alta, por exemplo, ocorreu em Rondônia, onde a valorização das terras agrícolas no período foi de quase 300%, enquanto o preço das pastagens subiu 286%. Maranhão e Piauí, que ficam no Matopiba (confluência entre Maranhão, Tocantins, Piauí e Bahia) também tiveram valorização acima de 200%. Mesmo no Paraná, onde são encontradas as áreas para agricultura mais caras do Brasil, a alta também foi expressiva no período, e alcançou 107%.
Na avaliação de Fabbri, outro fator que impulsionou a alta no período foi que, em meio ao ‘boom’ das commodities em 2022, a pandemia de Covid-19 e os estoques globais menores, o mercado ficou “firme, estimulando a procura por terras agrícolas e os seus preços — que, usualmente, estão indexados ao preço da commodity”.
“O produtor rural ganhou produtividade ao mesmo tempo em que tinha preços em um patamar muito mais alto”, observa José Eduardo Daronco, head de relações com investidores da Suno Asset. Ele acrescenta que o câmbio também contribuiu para a valorização das áreas. “Terra é um ativo dolarizado, que produz dólares. Soja, milho, café são cotados em dólares, o que ajuda a tornar esse investimento ainda mais atrativo”.
Para tirar proveito do mercado de terras, a Suno Asset lançou um Fiagro, que tem como objetivo a valorização patrimonial de fazendas. De seu patrimônio inicial de R$ 62 milhões, metade está investida em fazendas no Mato Grosso, que geram receita por meio de arrendamento, com rendimentos atrelados ao preço da soja. A outra metade está alocada em um Certificado de Recebíveis do Agronegócio (CRA), que será utilizado para implementar um sistema de irrigação nas terras do fundo.
Outra vantagem do Fiagro de terras é a liquidez, afirma. Isso porque com o ativo listado na bolsa é possível vender um, dois, ou até meio hectare de terra, para vários cotistas do fundo.
A AGBI, gestora focada em investimento em terras agrícolas no Brasil, tem uma trajetória pioneira neste tipo de investimento.
Entre 2013 e 2021, a empresa operou o fundo AGBI Nobres, que comprou uma fazenda por R$ 39 milhões e vendeu por R$ 177 milhões, com um Múltiplo sobre Capital Investido (MOIC) de 3,19 vezes.
"Este fundo foi um exemplo de como a AGBI conseguiu alavancar recursos e criar valor significativo em menos de uma década", explica Gustavo Fonseca, sócio da AGBI.
Outro fundo de terras operado pela Fundo Brasil Agro II FIP, entre 2016 e 2019. Com capital investido de R$ 36 milhões, o fundo comprou duas fazendas. A principal foi adquirida por R$ 28 milhões e vendida por R$ 146 milhões.
Desde 2022, a AGBI faz a gestão de seu terceiro fundo focado em compra de terras agrícolas, o AGBI III Carbon Fiagro, que já tem duas fazendas em processo de desinvestimento.
Expectativa
Segundo analistas, a queda das commodities agrícolas em 2024 e a redução de safra de grãos trouxeram mais cautela ao mercado de terras, reduzindo o número de negociações no ano passado. “A queda significativa nos preços de grãos reduziu a margem líquida dos produtores, provocando uma desaceleração nas transações e aumentando a oferta de terras, especialmente em regiões de novas fronteiras agrícolas”, afirma Daniel Meireles, da Acres.
Em 2025, os preços das terras no Brasil devem continuar se valorizando, porém, a expectativa é que o ritmo seja mais moderado em comparação com os picos dos anos anteriores. “Isso ocorre, principalmente, devido à volatilidade nos preços das commodities e ao ajuste do mercado devido às condições climáticas de cada região”, diz Gustavo Fonseca, da AGBI.
Para ele, a demanda interna e a exportação devem seguir em alta, e o crescimento de mercados de soja, milho, café, carne bovina e açúcar continuará a atrair investimentos para terras agrícolas de alto potencial produtivo.
Meireles, da Acres, diz que o cenário é de cautela em 2025, mas também de oportunidades. “Os preços tendem a se manter estáveis, ainda que o ritmo das transações seja influenciado por fatores externos, como política internacional, gestão fiscal, tributária e monetária do governo, preço de grãos e resultados de safra. Apesar de a alta taxa de juros reduzir o apetite por aquisições voltadas exclusivamente à geração de renda, ela cria espaço para negócios imobiliários estratégicos, com foco em retorno interno (TIR)”, afirma (Globo Rural, 14/1/25)